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Bologna: cresce sia il flusso di compravendite, che i prezzi medi di vendita! In evidenza

Il mercato immobiliare residenziale di Bologna, nel primo semestre 2018, è in crescita, con ottime prospettive per il futuro. In particolare, è la provincia a spingere forte sull'acceleratore, portando verso l'alto il numero di compravendite portate a termine. Sostanzialmente stabile, invece, la situazione nel capoluogo di provincia.

Ciò che però fa ben sperare per il futuro, è che questo aumento percentuale di transizioni, avviene in un momento di crescita generale dei prezzi medi di vendita. A tal proposito, anche l'aumento dei canoni medi di locazione, molto forte in città, ha ampliato il pubblico degli interessati alle case disponibili in vendita a Bologna. In particolare, sono i genitori degli studenti universitari, che piuttosto che pagare alti affitti mensili, preferiscono investire acquistando un immobile che, una volta concluso il percorso di studi del figlio, può essere messo a reddito, affittandolo ai tanti studenti e turisti presenti, ogni anno, in città.

Altro fattore che ha sicuramente influenzato in positivo in mercato delle vendite, è quello che potremmo sintetizzare come "la favorevole situazione mutui". In questo particolare periodo storico, infatti, le condizioni per accedere ad un finanziamento sono molto vantaggiose. I tassi d'interesse, seppur presentino i primi segnali di una futura crescita, sono ancora molto bassi, tant'è che il tasso fisso è scelto, ad oggi, da oltre il 75% dei richiedenti. Si aggiunga che, questo 2018, si è caratterizzato per la relativa facilità con cui molti mutuatari hanno potuto godere del finanziamento desiderato.

Tutti questi fattori hanno portato ad una crescita del numero di compravendite effettuate, nei mesi da gennaio a giugno 2018. Si parla di oltre il 5%, considerando l'intera provincia di Bologna, quando tra 2016 e 2017, nel medesimo periodo, l'aumento percentuale fosse solo del +0,6%.

Primo semestre 2018.

Nei primi sei mesi dell'anno, si diceva, si è assistito ad un aumento del numero di compravendite effettuate. Considerando l'intera provincia bolognese, i campi di proprietà sono stati 6.452 contro i 6.140 del primo semestre 2017 (+5,1%, appunto). Sottotono, invece, il mercato del comune di Bologna: all'ombra delle due torri, tra 2017 e 2018, il numero di compravendite è cresciuto, sempre considerando i soli primi semestri di ogni anno, appena del +0,3% (si è infatti passati dalle 2.787 transizioni dell'anno scorso, alle 2.795 di quest'anno). Segno positivo che risulta però importante alla luce del -0,8% registrato tra 2016 e 2017.

È interessante, alla luce di questi dati, analizzare quanto accaduto nei primi due trimestri dell'anno. Guardando i valori che andremo ad esporre, è lampante come il periodo da aprile a giugno abbia "tolto le castagne dal fuoco" al mercato di Bologna. Prendendo in esame l'intero territorio provinciale, nel secondo trimestre il flusso di compravendite è cresciuto del +6,4%, mentre nel primo solo del +3,4%. L'importanza del secondo periodo considerato, però, si evince in particolare stringendo il campo d'analisi al solo comune di Bologna: se il secondo trimestre ha fatto registrare un +2,8%, infatti, nel primo trimestre il numero di compravendite era calato del -2,7%.

Analisi dei prezzi, zona per zona.

Come si diceva in apertura, i risultati raggiunti da Bologna sono e saranno importanti perché avvengono in un periodo di interessante crescita dei prezzi medi di vendita. In media, infatti, il costo delle abitazioni è cresciuto del +4,6%, quando molte altre province in regione e in Italia registrano tassi di crescita inferiori all'1% o addirittura negativi.

Il quartiere in cui si sta assistendo ad una dinamica di crescita più marcata è il Centro Storico, in cui i valori immobiliari, in media, sono in aumento di oltre il 9%, nel primo semestre 2018. Il mercato è movimentato, in particolare, da coloro che intendono comprare immobili come forma d'investimento e mettono subito a reddito l'acquistato destinandolo ad affitti turistici e a studenti. La richiesta da parte di queste due categorie di inquilini è tanto forte che, in questo periodo, a Bologna si assiste anche ad un fenomeno assolutamente innovativo, ovvero il cambio di destinazione d'uso di molti uffici in abitazioni.

Molto bene anche la situazione nella zona Bolognina – Corticella, in cui le quotazioni residenziali sono cresciute, nei primi sei mesi dell'anno, del +7,8%. Qui, è in costante crescita la domanda di abitazioni, perché la zona offre probabilmente gli immobili con il miglior rapporto qualità/prezzo. Questa zona, inoltre, è attualmente protagonista di un forte processo di evoluzione e miglioramento, che porterà alla riqualificazione dell'ex Manifattura Tabacchi, in cui sorgeranno alcune facoltà universitarie e il Centro Europeo per il meteo. Per questo il pubblico è ampio e variegato, da chi cambia casa pur avendo sempre vissuto in zona, a chi si sta trasferendo a Bologna per lavoro, fino a chi acquista come investimento.

Valori medi di vendita in crescita anche in zona Saffi, quartiere in cui le compravendite avvengono prevalentemente all'interno di quello che potremmo chiamare "mercato della prima casa". Meno presenti, in questo senso, gli investitori, nonostante la richiesta di immobili in affitto sia decisamente elevate, provenienti, per lo più, da studenti universitari, personale dell'Ospedale Maggiore e da lavoratori trasfertisti.

Nella macroarea di San Donato e San Vitale, gli immobili residenziale sono costati, nel primo semestre dell'anno, il 3,6% in più, rispetto al medesimo periodo 2017. A spingere il mercato, in questa zona, è anche la bassissima offerta di immobili in locazione, che sta spostando le famiglie sull'acquisto. Al punto che, negli ultimi tempi, si registra anche una forte crescita della vendita su carta, cosa che, in questi quartieri, non accadeva da anni. Nelle adiacenti zone Ospedale, Mengoli, Massarenti e Spartaco, invece, assistiamo al ritorno degli investitori, "ingolositi" dagli alti canoni di locazione che si trovano in quest'area. Tanto che ci sono molti casi di conversioni di abitazioni in B&B, proprio per sfruttare al massimo l'affluenza di nuovi inquilini, che cercano in questi quartieri, in particolare, per la vicinanza al Centro Storico e agli Ospedali Sant'Orsola e Malpighi.

Chiudiamo questa rassegna con la zona in cui l'aumento percentuale dei prezzi di vendita è stato più contenuto, seppur positivo, che è quella Mazzini – Savena. Qui, i valori immobiliari, in media, sono cresciuti "solo" del +1,7%. Qui, la domanda è vivace, sia da parte di acquirenti di prima casa, che da parte di investitori, ma a mancare è l'offerta, decisamente in diminuzione rispetto agli anni scorsi. In linea il mercato delle locazioni, che registra, nel primo semestre 2018, in domanda molto elevata per una disponibilità molto contenuta, che sta, ovviamente, facendo schizzare verso l'alto i canoni mensili di locazione.

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