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Giovedì, 12 Novembre 2020 06:54

Come risparmiare sull'acquisto di casa a Bologna?

Bologna la Dotta è una città molto appetibile dove vivere, per la cultura, la storia, l'economia fiorente e le numerose università presenti.

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Ogni studente prima di partire per la città universitaria scelta si pone la stessa domanda: in che zona è meglio cercare casa?

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Martedì, 22 Settembre 2020 10:06

Trend del mercato immobiliare in Emilia-Romagna

Dal 2012 le quotazioni sono precipitate, con una sostanziale stabilizzazione dello scorso anno. Rimini si conferma la provincia più cara.

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Sabato, 05 Settembre 2020 16:04

PropTech: cos'è e quali vantaggi offre

La forte digitalizzazione che sta caratterizzando i nostri tempi, in particolar modo dopo il difficile periodo segnato dal picco della pandemia

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Se vuoi cambiare la tua abitazione ma devi vendere la tua, ti consigliamo di leggere questo libro.

Di Redazione 17 febbraio 2020 - Oggi chi prova a vendere casa per ricomprarne un ‘altra, sia da solo che con l’aiuto di un’agenzia, rischia di rimanere impantanato in una situazione di stallo e assoluta immobilità. Nessuno sa da dove partire. E’ meglio prima vendere o prima comprare? Se vendi senza aver comprato, rischi di non trovare la casa che ti piace e doverti accontentare, se invece compri senza aver venduto, rischi di non vendere casa tua in tempo e perdere la caparra oppure sarai costretto a svendere.

Grazie a questo libro capirai come fare ad uscire da questo stallo.
Infatti “Vendere per Ricomprare”, è il primo metodo testato che ti permette di cambiare casa in assoluta tranquillità, senza fare le cose “a braccio”, senza rischiare caparre, ed anche se non ti vuoi affidare alle agenzie immobiliari.
Molte agenzie immobiliari infatti non sono attrezzate per gestire un’ operazione complessa come vendere per ricomprare, lasciando spesso i clienti in balia degli eventi.

Molte pensano a venderti casa e poi sono fatti tuoi per cercare quella nuova, altre pensano a piazzarti la casa che hanno in portafoglio e a fartela comprare e poi sono fatti tuoi quando dovrai vendere la tua.
Lasciandoti solo, nell’incertezza e nel dubbio.

Tutto questo non accade grazie al libro che è stato appena pubblicato dalla casa editrice CARLOS dell’autore Mariano Meli.

Proprio per aiutare queste famiglie, Mariano Meli ha deciso di scrivere il libro VENDERE PER RICOMPRARE – Il primo metodo testato per vendere la propria abitazione e ricomprarne un’altra contemporaneamente, senza stress e senza rischiare di rimanere sotto un ponte e perdere dei soldi.
In questo libro l’autore ha condensato 10 anni di esperienza in campo immobiliare, anche con gli errori che ha commesso lui personalmente e che ti farà evitare.

Il libro è acquistabile in tutte le librerie Feltrinelli o Mondadori, oppure direttamente nel suo ufficio in Strada Montanara numero 4 a Parma.
(N.C.)

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L’analisi delle compravendite realizzata dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa su dati Agenzia delle Entrate evidenzia che, nei primi nove mesi del 2019, le transazioni nel settore commerciale sono aumentate del 6,7% rispetto allo stesso periodo del 2018 e si sono portate a 22.134. 

Il 19,8% di coloro che si sono rivolti alle agenzie Tecnocasa e Tecnorete specializzate nel settore Immobili per l’Impresa, ha espresso intenzione di comprare. Il 47,8% dei potenziali acquirenti è rappresentato da investitori attratti, in particolare, dai rendimenti annui lordi che nelle location più periferiche possono arrivare anche al 10-11%.

Segue un 14,2% di richieste di acquisto per aprire attività di ristorazione e somministrazione.

La metratura più gettonata è inferiore a 50 mq.

Nel 2019 il settore ha sicuramente beneficiato della cedolare secca che ha spinto anche i privati ad acquistare piccoli negozi come forma di investimento.

Le città dove si è avuto il maggiore aumento delle transazioni nel periodo considerato sono Bologna (+64,8%), Roma (+22,9%), Torino (+19,3%) e Milano (+18,7%). Roma e Milano si confermano ai primi posti per numero di scambi: nella Capitale le transazioni sono state 1419, il capoluogo lombardo ne fa segnare 1359 confermando la sua crescita di attrattività.

 

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L'analisi condotta dall'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa sui contratti di locazione stipulati attraverso le agenzie Tecnocasa e Tecnorete nel primo semestre 2019 in Emilia Romagna, evidenzia che nella maggioranza dei casi si opta per l'affitto per scelta abitativa (70,8%), mentre il 28,5% del campione lo sceglie per motivi di lavoro, la scelta per motivi di studio è pari allo 0,7%. Rispetto al primo semestre del 2018 si segnala un aumento della percentuale di locazioni legate alla scelta abitativa (era il 64,2%) in diminuzione invece chi sceglie l’affitto per lavoro, nel primo semestre 2018 era il 35,0% invariata la scelta per motivi di studio (nel Isem2018 era lo 0,8%).

Il contratto di locazione più utilizzato è quello a canone libero, che registra il 66,0% delle preferenze (nel Isem2018 era il 54,3%), a seguire ci sono i contratti a canone concordato con il 30,4% (era del 34,2%) delle scelte ed infine i contratti a carattere transitorio scelti nel 3,6%; in quest’ultimo caso si registra una forte diminuzione: nel primo semestre era l’11,5% dei casi.

Il taglio più affittato è il bilocale con 39,2% che supera il trilocale (37,4%).

In Emilia Romagna gli inquilini sono coppie e coppie con figli nel 61,4% dei casi, mentre sono in diminuzione i single: attualmente sono il 38,6% (erano il 40,5% dei casi). In lieve diminuzione rispetto al primo semestre 2018 la percentuale di coppie e coppie con figlie che erano il 59,5%.

L’analisi demografica di coloro che cercano casa in affitto in Emilia ha evidenziato che il 37,4% ha un’età compresa tra 18 e 34 anni, seguita dalla fascia d’età tra i 35 e 44 anni con il 25,4%.

Pubblicato in Economia Emilia
Martedì, 06 Agosto 2019 08:47

Località emergenti dove investire nel mattone

Appunti dal mercato immobiliare turistico. Le loclità emergenti di mare, lago e emontagna, segnalate da Tecncasa

MARE
Tra le località di mare stiamo notando già un aumento della domanda ad uso investimento visto la crescita degli affitti turistici. Interesse quelle dove si stanno realizzando piste ciclabili, che si stanno rivelando un must per le zone di mare e lago. Infatti lungo la costa imperiese, a Diano Marina e San Lorenzo al Mare c’è interesse proprio per questo tipo di intervento cha attrae in modo particolare i turisti stranieri.

Da tenere d’occhio anche Bordighera (dove si stanno realizzando recuperi di alberghi in disuso, riqualificazione delle spiagge, è nato un centro sportivo per tennisti) ed il vicino borgo di Perinaldo, piccolo borgo dell’entroterra imperiese (bandiera arancione) a 12 km da Bordighera è amato soprattutto dagli stranieri e da italiani che preferiscono la tranquillità. Offre una bella visuale sulla vallata o percorsi escursionistici che portano ad altri borghi vicini come ad esempio Apricale (altra bandiera arancione). Il centro storico medioevale offre case d’epoca, in pietra a prezzi che vanno da 500 € al mq (da ristrutturare) a 1000 € al mq (già ristrutturate).

Bene anche Jesolo dove stanno nascendo molte nuove costruzioni tra cui la Cross LamTower il più grande grattacielo in legno d’Europa e la Torre Merville. Prezzi medi di 2600 € al mq.

In Sardegna si segnala Castelsardo, annoverato tra i borghi più belli d’Italia. Questo comporta una notevole presenza di turisti in arrivo da tutte le parti di Italia e del mondo. Posizionata in modo strategico per raggiungere Stintino, Santa Teresa di Gallura, Alghero è anche sulla strada per arrivare alla Costa Smeralda. Prezzi medi per immobili da ristrutturare intorno a 800 € al mq.

LAGO E MONTAGNA

 Su lago sono diverse le località che stanno suscitando interesse, dal lago di Garda in particolare la sponda Veronese dove la realizzazione della pista ciclabile del Garda sta portando richieste di acquisti di investitori e di acquirenti stranieri in particolare. Tra queste località Lazise dove i prezzi medi sono di 2750 € al mq. Anche a Riva del Garda si segnala un fenomeno analogo e qui i prezzi medi sono di 1500 € al mq.

Spostandosi sul lago di Iseo si segnala Predore, un mercato di nicchia, apprezzato soprattutto da stranieri (prezzi medi di 1200 € al mq).

In montagna si potrebbe puntare a tutte quelle località dove sono in corso interventi per il potenziamento delle piste da sci o dove ci sono impianti termali, sempre molto apprezzati dai turisti. Una potrebbe essere Cogne che piace per la presenza della pista da fondo e dove un medio usato è quotato mediamente 2150 € al mq oppure Ollomont che vanta la presenza di una pista da discesa, per lo sci di fondo e lo snow park. Vicino allo skilift ci sono case tipiche di montagna in pietra e legno. Una soluzione in buono stato costa 1500 € al mq.

In Trentino a Moena nel 2019 verrà realizzata una nuova cabinovia che collegherà il centro del paese con l’Area Lusia e questo intervento dovrebbe avere un impatto positivo sul mercato turistico del comune (prezzi medi di 3000 € al mq).

Interessante il progetto relativo alle Terme di Ponte di Legno che dovrebbe partire nella primavera del 2019 per chiudersi nel 2020.Prezzi medi di 2300 € al mq.

Nb: i prezzi si riferiscono sempre alla tipologia medio usato.

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Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

La situazione immobiliare in Italia è piuttosto complicata, al momento, anche solo da comprendere. La tendenza, che dura ormai da quantomeno tre anni, è quella che vede la quantità di compravendite aumentare, così come il numero di mutui che vengono erogati, grazie soprattutto al fatto che i tassi sono rimasti piuttosto bassi, con i tempi medi di vendita che proseguono a diminuire. 

Eppure, i prezzi su gran parte dell’Italia proseguono nel loro percorso in ribasso. Anche durante l’anno scorso, a parte qualche rara eccezione (come ad esempio Milano, Verona e Bologna), le quotazioni sono state registrate in diminuzione tra l’1% e il 2% praticamente dappertutto. Anche la situazione immobiliare Treviso rispecchia l’andamento di gran parte del territorio italiano.

 

LA POPOLAZIONE STA INVECCHIANDO

In Italia si registra uno dei tassi di invecchiamento più alti al mondo e ovviamente il numero di giovani è sempre più risicato. Una notizia che non si riflette di certo positivamente sul mercato immobiliare. Infatti, nella maggior parte dei casi, chi compra una casa, scegliendo magari di attivare un mutuo ventennale, ha davanti a sé tutta una vita: capita davvero molto di rado di trovare una persona intorno ai 70 anni che compia un’operazione del genere. 

Anzi, sempre più soggetti anziani decidono di vendere il loro appartamento, optando per soluzioni meno costose, oppure scegliendo anche di fuggire dall’Italia e andare a vivere all’estero. Un patrimonio immobiliare in vendita che aumenta di mese in mese e che sicuramente non favorisce un aumento dei prezzi. 

 

LA PRECARIZZAZIONE È UN ALTRO FATTORE CHE INCIDE

Anche se non sono tanti come in passato, di giovani che contraggono matrimonio e che vogliono costruire una famiglia, comprando una casa, ce ne sono comunque ancora. Il principale ostacolo che deve essere superato è prettamente economico: capita molto di rado che abbiano una fonte di reddito a tal punto stabile da poter sopportare una spesa abitudinaria come il mutuo per tanti anni. 

Secondo le ultime stime, pare che qualcosa come 800 mila famiglie vorrebbero comprare un’abitazione, ma solo una ridotta percentuale ha a disposizione un reddito tale per potersela permettere effettivamente.

 

TROPPE ABITAZIONI DI BASSO VALORE

Sul mercato immobiliare, quindi, ci sono abitazioni in vendita davvero di ogni tipo, di cui buona parte che ha un valore veramente molto basso. Una gran parte delle case che sono sul mercato hanno difficilmente delle richieste, proprio per via delle loro caratteristiche. 

Se fino a qualche decennio fa, ad esempio, un appartamento posto esattamente in periferia manteneva comunque un certo fascino, oggi questa situazione è completamente scomparsa. Al giorno d’oggi, chi decide di comprare una casa, non prende nemmeno in considerazione l’idea di farlo in periferia di una grande città: spesso, la richiesta è per un’abitazione in zone residenziali, con dei balconi e vicine a zone ben servite dai pubblici trasporti. 

Così, la tendenza si delinea in men che non si dica: nel momento in cui una casa con quelle caratteristiche viene messa in vendita, le richieste sono così tante che spesso la compravendita si chiude in maniera fulminea. E sono esattamente tali abitazioni a rimpolpare il quantitativo delle compravendite in Italia. 

Gran parte delle altre case, invece, finisce per restare ai margini, senza opportunità di essere vendute per tanti anni, a patto che il proprietario non decida di applicare un consistente sconto al prezzo iniziale, spesso svalutandola.

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Il mercato immobiliare residenziale di Bologna, nel primo semestre 2018, è in crescita, con ottime prospettive per il futuro. In particolare, è la provincia a spingere forte sull'acceleratore, portando verso l'alto il numero di compravendite portate a termine. Sostanzialmente stabile, invece, la situazione nel capoluogo di provincia.

Ciò che però fa ben sperare per il futuro, è che questo aumento percentuale di transizioni, avviene in un momento di crescita generale dei prezzi medi di vendita. A tal proposito, anche l'aumento dei canoni medi di locazione, molto forte in città, ha ampliato il pubblico degli interessati alle case disponibili in vendita a Bologna. In particolare, sono i genitori degli studenti universitari, che piuttosto che pagare alti affitti mensili, preferiscono investire acquistando un immobile che, una volta concluso il percorso di studi del figlio, può essere messo a reddito, affittandolo ai tanti studenti e turisti presenti, ogni anno, in città.

Altro fattore che ha sicuramente influenzato in positivo in mercato delle vendite, è quello che potremmo sintetizzare come "la favorevole situazione mutui". In questo particolare periodo storico, infatti, le condizioni per accedere ad un finanziamento sono molto vantaggiose. I tassi d'interesse, seppur presentino i primi segnali di una futura crescita, sono ancora molto bassi, tant'è che il tasso fisso è scelto, ad oggi, da oltre il 75% dei richiedenti. Si aggiunga che, questo 2018, si è caratterizzato per la relativa facilità con cui molti mutuatari hanno potuto godere del finanziamento desiderato.

Tutti questi fattori hanno portato ad una crescita del numero di compravendite effettuate, nei mesi da gennaio a giugno 2018. Si parla di oltre il 5%, considerando l'intera provincia di Bologna, quando tra 2016 e 2017, nel medesimo periodo, l'aumento percentuale fosse solo del +0,6%.

Primo semestre 2018.

Nei primi sei mesi dell'anno, si diceva, si è assistito ad un aumento del numero di compravendite effettuate. Considerando l'intera provincia bolognese, i campi di proprietà sono stati 6.452 contro i 6.140 del primo semestre 2017 (+5,1%, appunto). Sottotono, invece, il mercato del comune di Bologna: all'ombra delle due torri, tra 2017 e 2018, il numero di compravendite è cresciuto, sempre considerando i soli primi semestri di ogni anno, appena del +0,3% (si è infatti passati dalle 2.787 transizioni dell'anno scorso, alle 2.795 di quest'anno). Segno positivo che risulta però importante alla luce del -0,8% registrato tra 2016 e 2017.

È interessante, alla luce di questi dati, analizzare quanto accaduto nei primi due trimestri dell'anno. Guardando i valori che andremo ad esporre, è lampante come il periodo da aprile a giugno abbia "tolto le castagne dal fuoco" al mercato di Bologna. Prendendo in esame l'intero territorio provinciale, nel secondo trimestre il flusso di compravendite è cresciuto del +6,4%, mentre nel primo solo del +3,4%. L'importanza del secondo periodo considerato, però, si evince in particolare stringendo il campo d'analisi al solo comune di Bologna: se il secondo trimestre ha fatto registrare un +2,8%, infatti, nel primo trimestre il numero di compravendite era calato del -2,7%.

Analisi dei prezzi, zona per zona.

Come si diceva in apertura, i risultati raggiunti da Bologna sono e saranno importanti perché avvengono in un periodo di interessante crescita dei prezzi medi di vendita. In media, infatti, il costo delle abitazioni è cresciuto del +4,6%, quando molte altre province in regione e in Italia registrano tassi di crescita inferiori all'1% o addirittura negativi.

Il quartiere in cui si sta assistendo ad una dinamica di crescita più marcata è il Centro Storico, in cui i valori immobiliari, in media, sono in aumento di oltre il 9%, nel primo semestre 2018. Il mercato è movimentato, in particolare, da coloro che intendono comprare immobili come forma d'investimento e mettono subito a reddito l'acquistato destinandolo ad affitti turistici e a studenti. La richiesta da parte di queste due categorie di inquilini è tanto forte che, in questo periodo, a Bologna si assiste anche ad un fenomeno assolutamente innovativo, ovvero il cambio di destinazione d'uso di molti uffici in abitazioni.

Molto bene anche la situazione nella zona Bolognina – Corticella, in cui le quotazioni residenziali sono cresciute, nei primi sei mesi dell'anno, del +7,8%. Qui, è in costante crescita la domanda di abitazioni, perché la zona offre probabilmente gli immobili con il miglior rapporto qualità/prezzo. Questa zona, inoltre, è attualmente protagonista di un forte processo di evoluzione e miglioramento, che porterà alla riqualificazione dell'ex Manifattura Tabacchi, in cui sorgeranno alcune facoltà universitarie e il Centro Europeo per il meteo. Per questo il pubblico è ampio e variegato, da chi cambia casa pur avendo sempre vissuto in zona, a chi si sta trasferendo a Bologna per lavoro, fino a chi acquista come investimento.

Valori medi di vendita in crescita anche in zona Saffi, quartiere in cui le compravendite avvengono prevalentemente all'interno di quello che potremmo chiamare "mercato della prima casa". Meno presenti, in questo senso, gli investitori, nonostante la richiesta di immobili in affitto sia decisamente elevate, provenienti, per lo più, da studenti universitari, personale dell'Ospedale Maggiore e da lavoratori trasfertisti.

Nella macroarea di San Donato e San Vitale, gli immobili residenziale sono costati, nel primo semestre dell'anno, il 3,6% in più, rispetto al medesimo periodo 2017. A spingere il mercato, in questa zona, è anche la bassissima offerta di immobili in locazione, che sta spostando le famiglie sull'acquisto. Al punto che, negli ultimi tempi, si registra anche una forte crescita della vendita su carta, cosa che, in questi quartieri, non accadeva da anni. Nelle adiacenti zone Ospedale, Mengoli, Massarenti e Spartaco, invece, assistiamo al ritorno degli investitori, "ingolositi" dagli alti canoni di locazione che si trovano in quest'area. Tanto che ci sono molti casi di conversioni di abitazioni in B&B, proprio per sfruttare al massimo l'affluenza di nuovi inquilini, che cercano in questi quartieri, in particolare, per la vicinanza al Centro Storico e agli Ospedali Sant'Orsola e Malpighi.

Chiudiamo questa rassegna con la zona in cui l'aumento percentuale dei prezzi di vendita è stato più contenuto, seppur positivo, che è quella Mazzini – Savena. Qui, i valori immobiliari, in media, sono cresciuti "solo" del +1,7%. Qui, la domanda è vivace, sia da parte di acquirenti di prima casa, che da parte di investitori, ma a mancare è l'offerta, decisamente in diminuzione rispetto agli anni scorsi. In linea il mercato delle locazioni, che registra, nel primo semestre 2018, in domanda molto elevata per una disponibilità molto contenuta, che sta, ovviamente, facendo schizzare verso l'alto i canoni mensili di locazione.

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