Prima il Codice Identificativo Nazionale (CIN), poi le nuove comunicazioni delle piattaforme digitali, gli obblighi antincendio per alcune strutture, gli adempimenti sulla sicurezza, le limitazioni introdotte da numerosi Comuni, fino ad arrivare all'intensificazione dei controlli fiscali attraverso l'incrocio delle banche dati.

L'estate 2026 segna un ulteriore cambio di passo. Non si tratta semplicemente di nuovi controlli.

Si tratta di un nuovo modo di controllare.

L'Agenzia delle Entrate non aspetta più che emerga una segnalazione o che venga avviata una verifica casuale. Oggi dispone di una quantità di informazioni tale da poter selezionare i contribuenti attraverso sistemi di analisi sempre più sofisticati. Le comunicazioni effettuate tramite Alloggiati Web, i dati trasmessi dalle piattaforme digitali in applicazione della direttiva europea DAC7, i pagamenti elettronici, le dichiarazioni fiscali e le informazioni catastali dialogano ormai tra loro, consentendo di ricostruire con notevole precisione il volume dell'attività svolta.

Per anni il portale Alloggiati Web è stato considerato esclusivamente uno strumento destinato alla pubblica sicurezza. L'obbligo di comunicare le generalità degli ospiti nasce infatti dall'articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza.

Oggi, però, quei dati assumono una funzione completamente diversa.

Ogni check-in comunicato alla Questura rappresenta un'informazione che descrive l'effettiva attività ricettiva svolta. Se il numero degli ospiti, la durata dei soggiorni o la frequenza delle prenotazioni risultano incompatibili con i redditi dichiarati, l'anomalia emerge automaticamente dai sistemi di analisi dell'Amministrazione finanziaria.

In numerose province italiane stanno arrivando i primi questionari dell'Agenzia delle Entrate. Molti contribuenti li considerano una semplice richiesta di informazioni. In realtà rappresentano già una vera fase istruttoria. La qualità della risposta diventa determinante.

Non basta produrre un prospetto riepilogativo degli incassi.

Occorre ricostruire documentalmente ogni soggiorno: prenotazione, pagamento, commissioni trattenute dalle piattaforme, eventuali cancellazioni, rimborsi, soggiorni gratuiti e relativa dichiarazione fiscale. Tutto deve essere coerente e facilmente dimostrabile.

L'aspetto forse meno conosciuto riguarda le conseguenze delle incoerenze documentali. Quando il contribuente non riesce a dimostrare la corrispondenza tra presenze, incassi e redditi dichiarati, l'Agenzia può procedere alla ricostruzione presuntiva dei ricavi sulla base dell'articolo 39 del D.P.R. 600/1973. In pratica il Fisco può stimare il tasso di occupazione dell'immobile, confrontarlo con le tariffe normalmente praticate nella stessa zona e ricostruire un volume di ricavi superiore rispetto a quello dichiarato, lasciando poi al contribuente l'onere di dimostrare il contrario.

È qui che, a mio avviso, la riflessione diventa interessante.

Negli ultimi dieci anni il legislatore ha favorito, direttamente o indirettamente, una forte espansione del mercato degli affitti brevi. Le piattaforme digitali hanno reso semplicissimo affittare un appartamento per pochi giorni, aprendo nuove opportunità economiche per migliaia di proprietari.

Accanto agli effetti positivi, però, sono emerse conseguenze che oggi appaiono sempre più evidenti.

Molte strutture alberghiere di fascia media hanno denunciato una concorrenza percepita come squilibrata. Da una parte alberghi sottoposti a normative urbanistiche, antincendio, igienico-sanitarie, di sicurezza, contrattuali e fiscali particolarmente articolate; dall'altra operatori che, almeno nella fase iniziale del fenomeno, hanno potuto operare con un numero decisamente inferiore di obblighi.

Parallelamente, in molte città universitarie e nei principali centri turistici, migliaia di immobili sono progressivamente usciti dal mercato delle locazioni ordinarie per essere destinati agli affitti brevi, contribuendo alla riduzione dell'offerta abitativa per studenti e famiglie e, in molti casi, all'aumento dei canoni di locazione.

È probabilmente anche in questa prospettiva che va letta la progressiva stretta normativa.

Più che un singolo intervento, sembra delinearsi una strategia complessiva orientata a ricondurre il settore entro regole sempre più vicine a quelle dell'ospitalità tradizionale, aumentando gli obblighi amministrativi, i controlli e la tracciabilità delle operazioni.

Naturalmente, le finalità dichiarate dal legislatore riguardano il contrasto all'evasione fiscale, la sicurezza degli ospiti e una maggiore trasparenza del mercato. Stabilire se gli effetti concreti porteranno anche a un riequilibrio della concorrenza e a una maggiore disponibilità di immobili per residenti sarà una valutazione che potrà essere fatta solo osservando l'evoluzione del settore nei prossimi anni.

Se oggi l'Amministrazione finanziaria è già in grado di incrociare le comunicazioni di Alloggiati Web, i dati delle piattaforme digitali, i pagamenti elettronici e le dichiarazioni fiscali, viene spontaneo chiedersi quale potrà essere il prossimo passo.

È lecito immaginare che, in futuro, l'incrocio delle banche dati possa spingersi ancora oltre?

Ad esempio, verificando la coerenza tra le spese sostenute dagli stessi ospiti durante il soggiorno e le informazioni già disponibili all'Amministrazione?

Oggi questa è soltanto una riflessione.

Ma osservando la velocità con cui evolve l'interoperabilità delle banche dati pubbliche, la vera domanda forse non è se i controlli diventeranno ancora più sofisticati.

La domanda è quando.

La Bussola d'Impresa - Mario Vacca

“Mi presento, sono nato a Capri nel 1973, la mia carriera è iniziata nell’impresa di famiglia, dove ho acquisito la cultura aziendale ed ho potuto specializzarmi nel management dell’impresa e contestualmente ho maturato esperienza in Ascom Confcommercio per 12 anni ricoprendo diverse attività sino al ruolo di vice presidente.

Per migliorare la mia conoscenza e professionalità ho accettato di fare esperienza in un gruppo finanziario inglese e, provatane l’efficacia ne ho voluta fare una anche in Svizzera.

Le competenze acquisite mi hanno portato a collaborare con diversi studi di consulenza in qualità di Manager al servizio delle aziende per pianificare crescite aziendali o per risolvere crisi aziendali e riorganizzare gli assetti societari efficientando il controllo di gestione e la finanza d’impresa.

Un iter professionale che mi ha consentito di sviluppare negli anni competenze in vari ambiti, dalla sfera Finanziaria, Amministrativa e Gestionale, alle dinamiche fiscali, passando attraverso esperienze di "start-up", M&A e Turnaround, con un occhio vigile e sempre attento alla prevenzione del rischio d’impresa.

Un percorso arricchito da anni di esperienza nella gestione di Risorse Umane e Finanziarie, nella Contrattualistica, nella gestione dei rapporti diretti con Clienti e Fornitori, nella gestione delle dinamiche di Gruppo con soci e loro consulenti. 

Nel corso degli anni le esperienze aziendali unite alle attitudini personali mi hanno permesso di sviluppare la capacità di anticipare e nel contempo essere un buon risolutore dei problemi ordinari e straordinari delle attività.

Il mio agire è sempre stato caratterizzato da entusiasmo e passione in tutto quello che ho fatto e continuo a fare sia in ambito professionale che extra-professionale, sempre alla ricerca dell'innovazione e della differenziazione come caratteristica vincente.

La passione per la cultura mi ha portato ad iscrivermi all’Ordine dei Giornalisti ed a  scrivere articoli di economia pubblicati nella rubrica “La Bussola d’Impresa” edita dalla Gazzetta dell’Emilia ed a collaborare saltuariamente con altre testate.

La stessa passione mi porta a pianificare ed organizzare eventi non profit volti al raggiungimento di obiettivi filantropici legati  alla carità ed alla fratellanza anche attraverso  club ed associazioni locali. 

Mi piace lavorare in squadra, mi piace curare le pubbliche relazioni e, sono convinto che l’unione delle professionalità tra due singoli, non le somma ma, le moltiplica.

Il mio impegno è lavorare sodo con etica, lealtà ed armonia.”

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